Rinegoziazione mutui

A seguito del D.L. 93/2008, i titolari di un mutuo contratto per l’acquisto della casa hanno la possibilità di poterlo rinegoziare con la propria Banca allo scopo di bloccare l’importo della rata sui livelli medi del 2006. Per decidere di aderire alle diverse proposte si ha tempo sino al 30 novembre 2008.

RINEGOZIAZIONE CONVENZIONATA
Rinegoziazione mutui

Chi e per cosa ne può beneficiare: solo le persone fisiche che hanno stipulato un mutuo a tasso variabile e rata variabile per l’acquisto dell’abitazione principale. Può rinegoziare il mutuo anche chi è in ritardo con i pagamenti, purché il contratto non sia stato risolto.
Come funziona: si calcola una nuova rata sulla base della media dei tassi applicati nel 2006. A partire dal 1 gennaio 2009 il debito residuo verrà quindi rimborsato in base alla nuova rata, che resterà fissa sino alla fine dell’ammortamento. Le differenze tra la nuova rata fissa e quelle variabili confluiscono su un “conto di finanziamento”, fruttifero di interessi debitori. Al termine del periodo di ammortamento, l’eventuale saldo debitore del “conto di finanziamento” verrà restituito alla Banca continuando a pagare la stessa rata fissa. Se invece il saldo del “conto di finanziamento” si azzera, il mutuatario può tornare alla rata variabile.
Quanto costa: nulla.
Perché conviene:

Permette di alleggerire da subito ed in misura “certa” la rata;
La rata resta fissa per tutta la durata residua dell’ammortamento;
La Banca è obbligata per legge ad aderire alla rinegoziazione.

Attenzione

Non si può prevedere la durata totale dell’operazione:
il numero di rate in più dipende dal debito che creerà sul “conto di finanziamento” alla scadenza originaria, che è funzione dell’andamento dei tassi di interesse;
Costa di più: il totale degli interessi restituiti alla scadenza di tutta l’operazione potrebbe essere più alto di quello del piano originario.

PORTABILITA’ (SURROGAZIONE)
Chi e per cosa ne può beneficiare: tutti i mutuatari.
Come funziona: si sostituisce la Banca con la quale si ha il mutuo con un’altra Banca che pratica condizioni migliori. In tal caso, la nuova Banca estingue il debito residuo presso la vecchia e si sostituisce nell’ipoteca che rimane la stessa.
Quanto costa: nulla.
Perché conviene:

Si possono ottenere condizioni migliori e si mantengono i benefici fiscali;
Non si deve reiscrivere l’ipoteca.

Attenzione

Il capitale prestato dalla nuova Banca non può superare il debito residuo; quindi non va bene se serve maggiore liquidità;
La nuova Banca non è obbligata a sostituirsi all’altra e quindi potrebbe rifiutare la richiesta.

RINEGOZIAZIONE LIBERA
Chi e per cosa ne può beneficiare: i soggetti che possono fruire della rinegoziazione convenzionata.
Come funziona:
il mutuatario ricontratta direttamente con la Banca le condizioni del mutuo.
Quanto costa: nulla.
Perché conviene:

Permette di ricontrattare con la Banca tutti gli elementi del prestito.

Attenzione

E’ il mutuatario a dover proporre alla Banca le condizioni da applicare;
La Banca non è obbligata ad aderire alla richiesta.

AMMORTAMENTO ORDINARIO
Chi e per che cosa ne può beneficiare:tutti i mutuatari, per qualunque finalità. Come funziona: si continua a pagare quanto concordato con la Banca alla concessione del mutuo.
Quanto costa: nulla.
Perché conviene:

La durata è certa;
Non si devono affrontare iter burocratici;
Si può beneficiare da subito delle eventuali riduzioni dei tassi di interesse.

Attenzione

Non protegge da ulteriori rialzi dei tassi di interesse.

Ultimo aggiornamento 11 01 2010